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日常生活

房企將面臨十年最大危機

更新時間:2018-03-19 12:31:52 來源：www.mxjtnwt.cn 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評論
張家界旅游網(wǎng) 公眾微信號 2007年底到2009年初是近年房企最痛苦的時間，許多的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都到了即將崩裂的程度，幸好次貸危機爆發(fā)之后，為了抗擊次貸危機的影響，中國開始了為期長達3年的寬松貨幣政策，大量的信貸涌向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資容易，購房者貸款容易，于是，調(diào)控不到一年，房企就從危機中走出，開始另一輪輝煌的業(yè)績和神話締造的過程。
　　房價似乎不會降，或者說，降了一定還會漲，開發(fā)商們幾乎已經(jīng)形成共識，而政府的調(diào)控手段，往往除了帶來任大炮幾聲抨擊之外，多數(shù)開發(fā)商只是嗤之以鼻。
　　開發(fā)商之所以堅信房價的未來，關(guān)鍵在于腰桿子有錢，都說了，錢多人膽大。所以，調(diào)控最終要實現(xiàn)讓開發(fā)商降價的目的，就是要想辦法讓開發(fā)商缺錢。任何一個開發(fā)商，如果他的賬戶上還有著數(shù)十億的資金，而銀行還在追著要給他貸款，誰能指望他會降價？最多，房子不好賣？那就明年再賣?？墒且邱R上揭不開鍋了，不降公司資金鏈就要斷了，也就只好降價了。看看08年那一撥降價的潮流，哪一個開發(fā)商不是因為缺錢降價？
　　房地產(chǎn)之所以暴利，關(guān)鍵在于資金杠桿的撬動，房企通常只有資金只占一個項目的20—30%不到，而項目如果凈利潤達到20%，也就是只有資金投資回報就可以達到 100%，而如果在開發(fā)節(jié)奏和資本市場上能夠運作更為巧妙，房企就可以實現(xiàn)跳躍式擴張。作為房企資金的構(gòu)成，自有資金、銀行信貸、商品房預(yù)售款、工程方墊資，其中商品房預(yù)售款項是連接其他幾個環(huán)節(jié)中最關(guān)鍵的一個資金。通常可以在一個房企資金鏈條中達到40%的資金使用率，也就是說，其實，房企用自己的資金拿地，用施工和供貨商的資金蓋房，銀行貸款維持公司運營，而商品房的預(yù)收款則是提前把利潤套現(xiàn)，從而使得開發(fā)商可以用購房者的資金來進行擴張。此次北京規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管使用，將立刻抽走一個房企將近40%的資金，房企將面臨巨大的資金壓力。
　　在今年4月北京出臺限購令之后，9月29日限購令被全國推行，房地產(chǎn)市場一下子降到冰點，如果說限購令只是另銷售低迷，而預(yù)收款的監(jiān)管如果全國推廣，則將直接讓市場上絕大部分開發(fā)商資金鏈立馬處于極度緊張狀態(tài)，整個房地產(chǎn)行業(yè)將面臨90年代之后最為嚴峻的形勢，沒有做好準備的房企，資金鏈斷裂將在所難免。房價大幅下跌、爛尾樓頻現(xiàn)或許將再次大規(guī)模出現(xiàn)。
　　可以預(yù)見，房企正面臨十年來最大定的危機，唯一自救的出路，就是順應(yīng)政策，調(diào)整房價，讓虛高的房價回歸真實的市場價值，如此，預(yù)收款監(jiān)管使用這樣嚴厲的政策才可能只在房價過高城市推廣，正如筆者在四月北京限購令出臺之后號召開發(fā)商順應(yīng)政策降價以換取政策寬容一樣，如果開發(fā)商依然死扛房價，一旦預(yù)收款監(jiān)管使用全國推廣，中國房地產(chǎn)行業(yè)將面臨一場災(zāi)難，房企倒閉潮將席卷全國，3成以上中小開發(fā)商將無法度過這場危機。 張家界旅游網(wǎng)

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